【相談】誰も住んでいな祖母の家、相続対象人は12名ほどいるようです。 この実家の処分するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。 | 司法書士は兵庫県、神戸市の司法書士園部研一事務所 | ブログ

【相談】誰も住んでいな祖母の家、相続対象人は12名ほどいるようです。

この実家の処分するにあたり、気をつけるポイントを教えてください。

こんにちは、三宮駅前の司法書士・園部研一です。誰も住まなくなったご実家の管理、そして「12名」という相続人の多さ…。非常に難しい、しかし現代の日本において避けては通れない「空き家問題」の核心に触れるお悩みですね。

この状況を放置すると、時間の経過とともに難易度は指数関数的に跳ね上がります。専門家の視点から、トラブルを回避し、円滑に処分するための急所をまとめたコラムを作成しました。

【保存版】相続人12人の「空き家」を賢く手放すための処方箋

〜放置は最大の負債、スピード感と「納得感」が成功の鍵〜

祖父母が大切にしてきた家。思い出が詰まった場所も、住む人がいなくなれば急速に傷み、管理の手間だけが膨らむ「負動産」へと姿を変えてしまいます。特に、相続人が12名という状況は、一般的な相続手続き（相続人が2〜3名）とは全く別次元の戦略が必要です。

後回しにできない理由と、具体的な処分のステップを解説します。

1. 「12人の壁」：なぜ放置が危険なのか？

相続人が12名いるということは、「12人の実印と印鑑証明書がないと、相続登記も売却もできない」ということを意味します。

●「認知症」のリスク：12名のうち、たった一人でも認知症などで判断能力を失うと、遺産分割協議ができなくなります。その場合、家庭裁判所で「成年後見人」を選任する必要があり、多額の費用と数ヶ月単位の時間がかかります。

●「数次相続」の発生：手続きを迷っている間に、相続人の一人が亡くなると、その子供（孫世代）が相続権を引き継ぎます。12名が15名、20名と増え、面識のない親戚が登場する「親族の希薄化」が手続きを不可能にします。

● 空き家特別措置法：放置して「特定空家」に指定されると、固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大6倍になる恐れがあります。

2. 処分のための「3大戦略」

12人の意思を一つにまとめるのは至難の業です。司法書士として推奨するのは、以下のいずれかの手法で「窓口を絞る」ことです。

①「代表者」への相続登記（換価分割）

これが最も現実的です。一旦、代表者1名の名義にして売却し、売却代金から諸経費（仲介手数料、測量費、税金）を差し引いた残りを12人で分ける方法です。

ポイント：「誰が代表になるか」で揉めないよう、あらかじめ司法書士が作成した「遺産分割協議書」に、売却代金の分配方法を明記しておくことが不可欠です。

②相続土地国庫帰属制度の検討

もし「買い手がつかない田舎の土地」であれば、2023年から始まったこの制度が選択肢に入ります。一定の審査と負担金（約20万円〜）が必要ですが、国に土地を引き取ってもらえます。ただし、建物がある場合は解体が条件となります。

③相続放棄の検討

「一切関わりたくないし、お金もいらない」という親戚がいれば、家庭裁判所で相続放棄をしてもらう手もあります。ただし、相続開始から3ヶ月以内という期限があるため注意が必要です。

3. トラブルを未然に防ぐチェックリスト

処分を進める上で、特に以下の3点に注意してください。

● 境界確定（測量）

古い実家の場合、隣の家との境界が曖昧なことが多いです。売却するには、隣人の立ち会いのもとで境界を確定させる「確定測量」が必要になることがあり、これには12人全員の協力姿勢が求められます。

● 残置物の撤去

「誰が片付けるのか」「中の遺品はどうするのか」は揉め事の火種です。業者に一括で頼むのか、誰かが代表して片付けるのか、その費用負担を明確にしましょう。

●「3,000万円特別控除」の活用

相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円まで控除できる特例があります。これを使えるかどうかで、手元に残る金額が数百万円単位で変わります。

4. 司法書士からのアドバイス：感情より「数字」と「透明性」

12名もの親族がいれば、考え方はバラバラです。「高く売りたい」という人もいれば、「早く終わらせたい」という人もいます。

成功のコツは、「客観的な情報の共有」です。

《１》不動産業者の査定書（いくらで売れそうか）

《２》解体費用の見積もり（いくらかかりそうか）

《３》税金の試算

これらをデータとして提示し、「放置した場合、毎年これだけの維持費が全員に降りかかる可能性がある」というリスクを共有することで、反対意見を抑え、協力体制を築きやすくなります。

まとめ：最初の一歩はどうすべきか

「12人全員に声をかける」のは、想像以上に精神的なエネルギーを使います。まずは、キーマンとなる数名で方針を話し合い、その上で専門家（司法書士）を間に入れることをお勧めします。

第三者である専門家が「法律的なリスク」と「手続きの透明性」を説明することで、親族間の感情的なしこりを最小限に抑えることができます。

次の一歩として、まずは「現在の名義人が誰になっているか」の確認（登記簿謄本の取得）から始めてみませんか？